深圳这个别墅区文谷庄园为什么没人住？（详解）

　　在深圳龙岗有个别墅区文谷庄园，它依偎于银湖山郊野公园鸡公山山脉，自带人工湖水库，真正的紧临青山、深藏碧水之地，整个项目可谓风景秀丽，自然资源得天独厚，欧式风格的别墅群落也建设的错落有致。很多人都好奇，这么好的一个别墅区为什么从建设至今无人居住呢？
　　文谷庄园具体地址位于龙岗区吉华街道翠湖社区，紧邻文博宫，和文博宫同属于一个公司美丽集团。说到这个美丽集团就必须说说它的实控老板欧阳祥山先生，一位传奇的草根逆袭的成功商人。
　　欧阳祥山先生湖北云梦人，出生于1959年，自幼家境贫寒，1978年入伍参军，1994年拿着6500元安家费从深圳武警边防七支队转业，从黄贝岭的一个小卖部开始创业起家。他从1996年开始进军房地产行业，投资建设了罗湖银湖山庄项目，随后2001年相继在龙华开发建设了美丽家园、美丽365、美丽AAA花园，2009年在龙岗坂田开发建设了一个别墅项目十二橡树庄园。美丽集团在深圳也是有口皆碑。
　　接着重点讲讲美丽集团开发的文博宫和文谷庄园这个项目。
　　文博宫原来的规划是中国饮食文化城，政府扶持项目，2000年开始规划建设，直至2011年才以文化旅游产业形式对外推介。文谷庄园是文博宫的附带产业，算这个庞大的文化旅游产业文博宫的二期项目，初始规划也是文化旅游地产，景区规划3600亩，按规划将建酒店、迪斯尼风格的欧式大街类似华侨城欢乐海岸项目，这种旅游地产项目盈利周期太漫长，如果地段、品牌和运营经验都不是太有优势和专长的话，这种项目收益相较房地产开发会低太多，所以后来文谷庄园就建设出了73栋别墅，计划入市销售获取项目利润。显然这样建成的别墅群落是违背建设规划的，所以至今也没有对外销售。
　　坊间流传文谷庄园不能入市销售的原因是开发商缺钱，不能完成建筑工程施工，这个原因我们来分析一下：
　　1。美丽集团在文博宫项目上自2000年2011年持续开发了十余年之久，共计投入资金20亿，这种文化旅游产业的项目收益变现太慢，所以在同期开发的文谷庄园项目上确实存在资金短缺的可能。
　　2。但去过文谷庄园实地考察的人都知道，该项目别墅群落主体结构、园区道路、基本设施、园林景观环境都已建设的七七八八了，后续施工资金并不需要投入太多，而且只要别墅能销售开发商就能立即回笼资金，建筑施工后续费用根本不是问题。所以别墅不能入市销售的原因并不是因为开发商资金问题。
　　3。再者，退一万步讲，就算是文谷庄园开发商美丽集团缺钱，那完全可以在深圳楼市房价巅峰2015年等时期向市场融资、找有实力的公司合作完成开发、销售，总比这么大一个项目烂在手里、前期投入的资金不能回本强吧。
　　所以，总而言之，文谷庄园不能对外销售完全不是因为开发商缺钱。
　　那文谷庄园的73栋别墅开发二十余年、一直闲置、无人入住真正的原因是什么呢？因为规划，因为已建成的别墅群落属于违规建筑。
　　文谷庄园项目总建面7万平，项目分成三个地块即：一号地块G065011（1）建设28栋别墅，一号地块G065011（2）建设40栋别墅，二号地块G065012建设5栋别墅，共计73栋。该项目于1998年拿下土地与环评报告，2000年与文博宫同期开始施工，但由于2005年深圳出台《深圳基本生态线控制管理规定》，将鸡公山片区划入基本生态线内，生态线内严控施工，因此项目于2008年暂停。2012年项目取得1、2号地占用林地的审批，取得施工图和建设工程规划许可审批，在2017年又再次进行了项目设计图修改但该项目最终未能取得合法的预售许可。
　　文谷庄园项目位于生态线内不能施工是一方面，另一方面通过项目的总体规划图可以看出，别墅建筑群落本身就存在安全隐患。该项目73栋别墅有的是联排、有的独栋位于山体半山腰，如果遭遇几十年一遇的雨季，很容易发生山体滑坡和园区内的人工湖积涝，如果有人居住其中，一旦发生上述事故，后果将不堪设想。
　　所以，现在文谷庄园还是以旅游景区的方式对外开放，其中以迪斯尼风格打造的联排别墅成了深圳一道别样的风景。