连平中国房地产市场中长期机会犹存

　　2022年以来，伴随着房地产市场持续下行和经济增长压力的增大，市场上对房地产行业产生了较为浓重的悲观情绪，看淡房地产市场的观点十分流行。本文拟谈些个人观点。
　　一、新型城镇化和共同富裕推动住房需求增长1、新型城镇化推动重要城市住房需求持续增长
　　城镇化与房地产行业发展息息相关，新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63。89（户籍人口城镇化率为45。4），与发达国家80的平均水平相差16。11，比美国82。7的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。据预测，到2035年，中国城镇化率将达到7580。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0。71。1亿，城镇地区将新增1。52。1亿人。据国家卫健委2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
　　流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。随着人口自然转变的完成，人口自然增长对城市人口数量的影响越来越小，流动人口迁入将成为城市人口不断增长的重要动力。通常，可以用一个地区流动人口增长量占常住人口增长量的比值，来测量流动人口对城市地区人口增长的贡献度。数据显示，1982年1990年，我国流动人口对城镇人口增长的贡献度为15。38，意味着在这个阶段，城镇人口增加主要依靠自身的人口增长；1990年2000年，我国流动人口的贡献度为38。26；进入21世纪后，出生人口规模大幅缩减，人口自然增长率持续下降，城镇人口增加越来越依赖流动人口迁入。20002010年和20102020年期间，流动人口贡献率分别为53。33和61。44，流动人口已越来越成为推动城镇人口增长的主要推手。
　　未来人口流动可能呈现四个重要趋势。一是人口持续向东部集聚。随着经济发展，东部沿海经济发达省份高新技术快速发展，产业持续聚集，就业机会较多，收入水平较高，对各类人员的吸引力较强。从高新技术发展看，2020年全国研究与试验发展（RD）经费为24393亿元，东部和南部沿海地区继续保持领先达到15968亿元占全社会RD经费比重的65。5；从产业集群角度看，近些年六大中高端产业包括集成电路、汽车及其零部件、显示面板、医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业的研发中心分布也大体集中在沿海和长江经济带区域；东部和南部沿海省份的优势未来会进一步增强，加上当地政府以规划和政策加以推动，预计未来人口会进一步向东部南部沿海城市流动。
　　二是特大型城市常住人口增速放缓。经统计，北京和上海七普期间常住人口增长量、增速较六普大幅下降。在人口门槛限制的规定下，2035年之前北京和上海的人口增长空间仅有111万和13万人。由于中心城市严控人口规模，老城区建设接近饱和，北京疏解非首都职能和上海疏解城市非核心功能任务的持续推进，京沪两地对流动人口的吸纳能力也将逐渐收缩。预计未来北上两大特大型城市常住人口增速将不断放缓。
　　中心城市人口增速放缓将给其周边辅助型城市带来人口流入的机会。例如，廊坊、昆山等城市在过去十年人口净流入规模增速达到25和27。由于北上广深是全国乃至全球重要的经济、金融、贸易、科技中心，其较多的工作岗位、较高的收入水平对人们仍具有较强的吸引力。在此背景下，依附于中心城市的次一级城市的疏困的作用将变得更加突出，中心城市疏解产业将为周边城市甚至更多地区带来招商引资和产业加速发展的巨大机遇，同时也为周边城市吸引更多外来人口提供了支撑。预计未来中心城市的周边辅助型城市的人口增速将处于较高的区间。
　　三是中西部地区省会城市人口吸引力将会增强。随着中西部地区经济发展，内陆人口流动除了流动到华东、华南沿海等发达经济地区之外，还在向中西部地区省会城市流动，从而造成省会城市人口大幅增加而非省会城市人口减少的状况。过去十年西安、郑州、成都、长沙人口增速分别高达53、46。1、42。6、38。5；南宁、昆明、合肥增速均超过了25。但与一线城市群不同，内陆重点城市对周边城市的虹吸效应较为明显。以陕西省为例，同期西安市人口增速高达53，而整个陕西省的人口增速仅为5。9，同时宝鸡、咸阳、渭南、商洛等西安周边城市人口则净流出。由于省会城市通常聚集了省内金融、交通、教育、医疗等多方面的优质资源，多个省份在十四五规划中纷纷提出了强省会战略，预计省会城市对人口的吸引力也将变得更强，人口有望持续向省会城市聚集。
　　四是公共服务水平将成为人口流动的重要影响因素。随着经济持续发展，流动人口受教育程度不断提高，人们对经济因素以外的公共服务水平的关注度开始不断提高，公共服务水平逐渐成为人们做出迁移决定的重要因素之一。30个大中城市吸引力测算结果显示：第一，北京、上海、深圳在经济和服务两个维度上都遥遥领先其它城市，对流动人口都具有强大的吸引力，但产业疏解、设定人口上限等因素可能导致北上两个城市未来人口增速放缓；第二，珠海、南京、苏州、杭州、宁波、武汉、厦门等南方城市较高的收入水平和公共服务质量为其持续吸引人口流入奠定了基础，目前这些城市已经是主要的人口流入地；第三，济南、重庆、福州等城市经济发展水平较高，但服务水平较低，对流动人口的吸引力将会下降；第四，哈尔滨、石家庄、长春等城市经济发展水平和服务质量都偏低，加上经济发展缓慢甚至停滞，公共服务设施落后，其对人口的吸引力也不断下降，未来这些城市将面临人口净流出的压力。
　　2、共同富裕政策推动改善型需求持续增长
　　在共同富裕背景下，我国人均GDP将持续提高。十九届五中全会对共同富裕已有清晰阐述，即人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，基本公共服务实现均等化，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小。除有定性要求外，其中可量化的指标为人均国内生产总值达到中等发达国家水平。一般而言，24万美元的人均GDP，可大致被认为是中等发达国家。到2035年，我国人均GDP有望达到2万至3万美元，甚至更高。共同富裕的核心是要扩大中等收入群体比重，形成中间大、两头小的橄榄型格局。现阶段我国还是一个哑铃型的收入分配结构，大概有4亿中等收入群体，占比不到30。而橄榄型格局中中等收入群体占比往往在6070之间。
　　伴随共同富裕政策的实施，房地产市场改善型需求将持续增长。人均GDP提高、中等收入群体扩大将从两条途径对改善型住房需求产生影响。第一条途径是直接影响，人均收入提高，人们提升生活质量需求增加，从而促进改善型住房需求增加。第二条途径是间接影响，人均收入提高可以提升人们的生育意愿，扩大家庭规模，从而促进改善型需求增加。预计未来随着人均gdp不断增加，大户型投资占比也将随之增加。
　　尽管未来人口增长会放缓甚至出现一定程度的负增长，但新型城镇化带来的人口流动，城市群和都市圈发展及其在房地产市场中比重进一步上升，以及共同富裕带来的收入增长，将继续产生大量更高质量的住房需求，促进房地产市场发展。鉴于市场供求关系已经发生很大变化，那种城镇化初期发展伴随的大规模住房需求释放将不复存在，未来行业发展增速将持续放缓，但会保持一定的增长水平。
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　　二、停贷事件拖累房地产市场信心7月中旬，多地集中出现烂尾、业主停贷事件，涉及全国多个省市。尽管诸多涉事项目已为之前爆雷房企，而非新增出险房企，相关中央监管部门和地方主管部门立即采取措施，帮助开发商盘活问题楼盘，但该事件仍对整体房地产销售造成影响，加之疫情在部分城市也有所反复并拖累房地产市场景气度。截至7月下旬，全国30大中城市商品房成交面积同比下降35，较6月末大幅下滑28个百分点。分区域来看，除了一线城市住宅市场出现季节性小幅回落外，二线和三线城市同比下滑超过40，成为拖累7月住房销售的主要因素。房价差异化走势有所扩大，以北京、成都和杭州为代表的一线和强二线城市房价开始率先回升，其中成都最近三个月新房价格环比平均增长1，上次出现这样的情况还是在2019年末；弱二线和三线城市房价仍然难有起色，到6月末，全国70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市超过三分之二。
　　住房金融政策仍有待发力。房贷利率延续下行趋势，更多城市出台宽松政策。据统计，截至7月中旬，74个城市首套房贷利率降至4。25，其中，合肥调整幅度最大，当月首套房贷利率下调78个基点。房企融资并未实质性地全面地改善。7月房企发行约60亿中资美元债，较6月有所改善，表明监管层对部分优质的民营房企提供了融资便利。内地房企信用债发行仍然不畅，由于市场担心房企存在更多偿债风险，部分房企债券遭到抛售，截至7月中下旬，房企国内信用债累计发行3284亿元，较去年同期少发行1145亿元，同比下降25。9，幅度较6月末有所扩大。温州民间融资综合利率为15。43，较6月小幅增加2个基点，民间融资难度不减。
　　房地产投资低位徘徊，可能正在筑底。土地市场在7月出现了积极的信号，尤其是在一线和重点二线城市，三线城市仍然低迷。杭州第二批集中供地45宗地揽金557亿，接近一半土地产生溢价，南京、成都、宁波等第二轮土拍状况均有所改善，流拍率下降，土地溢价率小幅上升，央企、国企和本地城建公司成为此轮土拍的主力军。截至7月中下旬，全国100大中城市土地成交面积同比下降24，较6月末回升0。5个百分点；土地供应也呈现类似状况，土地市场有望在三季度完成筑底。在销售阶段性放缓和融资环境短期缺乏实质性改善情况下，房屋新开工和建安工程季节性下降，导致房企总体投资能力有限。
　　当下仍然需要高度警惕房企风险，特别是债务风险。三季度房企将迎来全年的偿债最高峰值，重点房企信用债、海外债合计到期规模分别约为2528亿元，三季度前半段住房销售阶段性回落，部分房企短期偿债压力则上升，极易导致部分房企尾部偿债风险暴露和信用评级下降。
　　三、房地产市场下半年如何演绎？植信投资研究院近日发布《2022年房地产市场展望报告》，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势。由于2021年下半年所形成的下行惯性，2022年房地产市场将经历全面下行、逐步探底回稳的过程。上半年销售、价格、土拍和投资都在下行探底，市场整体压力较大。伴随着着力于供需两端的维稳政策的实施和效应的逐步显现，下半年市场有可能企稳并逐步靠稳。
　　2022年房地产政策维稳信号更为明确，主基调持续偏暖，从8月下旬召开的国常会和央行召开的货币信贷座谈会上，都可以看到这方面明确的政策表述。住房金融政策已转为以呵护为主，从供需两方面给予购房者和房企足够的资金支持。尤其是地方政府将会深化因城施策，积极落实稳楼市的举措。
　　伴随着土地市场逐步转暖，下半年房地产投资增速可能企稳。与2021年房地产投资先扬后抑相反，2022年房地产投资在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，有望先抑后稳，房屋新开工或于三季度逐步企稳，并于四季度小幅回升，全年跌幅有望较2021年有所收敛，全年房地产投资增速可能降至小幅负值。
　　房地产行业是我国经济最为重要的行业，历史表明，房地产行业疲软时宏观经济运行也不会理想。从行业占比的角度来看，房地产行业对GDP的贡献是巨大的，2021年房地产业产值占名义GDP比重为6。8，占固定资产投资比重为27。1，对GDP间接贡献率也不小，是重要的耐用消费品。2021年全国商品房销售额达到18。2万亿，当年GDP为114。4万亿，房地产销售占GDP的比例为15。9；而房地产业还带动了几十个上下游细分行业，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家电、汽车、日常消费、金融等，所有相关领域叠加占GDP的比例可能接近30。因此，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业，房地产行业的稳定对全局而言是非常重要的，稳住房地产投资有利于宏观经济实现稳增长目标。
　　文连平植信投资首席经济学家兼研究院院长
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