窥报长肌肉做难题万科企稳回升

　　出品凤凰网风财讯
　　作者王婷婷
　　面对正在筑底的房地产行业，郁亮再提长肌肉的自我要求。
　　在万科集团2022年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮直言，地产行业的冬天里，现金流稳定、财务安全是第一位。在安全的基础上，后劲有多大，则取决于肌肉有没有长起来。
　　肌肉是什么？对于万科来说，是开发端的交付能力、销售能力，经营端的客户服务能力、商业运营能力，也是管理端的量入为出、谨慎安全。
　　上半年走遍了全国超30座城市万科100多个项目，郁亮感受到信心的变化，一方面在房地产调控三稳目标推进下，已经稳了地价、稳了房价，亟待稳预期。一方面，部分客户和市场信心已有恢复迹象，重点考究企业的服务品质。
　　其举了一个例子，在万科邀请客户共建家园过程中，70客户拿房前都到过工地看过房子，开放工地给客户的信心也促进万科项目的转化率提升1015。
　　行业有自然更替的需求，但房地产作为一个十万亿的巨大市场，关键数据不会持续过低状态，所以还是那句话房地产是常做常有、常做常新。由此，郁亮也对万科企稳回升的年度目标有信心。开发业务长肌肉半年交房11。5万套
　　财报显示，2022年上半年，万科A实现营业收入2069。2亿元，同比增长23。8；实现归属于上市公司股东的净利润122。2亿元，同比增长10。6，成为行业内少有的净利企稳回升的企业。
　　尤其在房企业绩的回调期，万科的半年期成绩相对突出。统计显示，截止8月30日，A股和港股超80家上市房企2022年半年报中，超过70上市房企净利润、毛利润出现同比下滑；百强房企平均销售金额同比下滑51，带动营业收入整体回缩。
　　万科集团2020中期2022中期收入和销售数据变化
　　不过在当下格局，有没有做大哥郁亮已经不很看重。其直言，万科对于规模和债务一直很克制。在行业规模竞赛时，没有做老大的时候，我们也并不去争老大。
　　而相比名次，现在的万科会更重视肌肉，即核心竞争力的夯实。
　　这种核心能力，在保交楼的大格局之下就体现于企业的交付质量、交付数量。这也是万科在今年上半年的管理重点之一。
　　数据显示，上半年万科的竣工面积1443。7万平方米，则同比增长17。8，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
　　截止6月30日，万科实现交付量约11。5万套，35交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。整体交付质量满意度98。5，超3。5万人次客户参与项目共建。
　　在上半年，郁亮也走到了一线，去到全国超30座城市督战了万科100多个项目，实地视察万科楼盘的建设质量和交付节奏，其在业绩会上很有信心地表示，参与了万科共建家园的客户，70在拿房前都到过工地看过房子，而客户的信心也促进万科项目的转化率提升1015。
　　与此同时在销售层面，据万科总裁祝九胜透露，团队在进一步提高洞察客户需求的能力，彻底转变透过第三方中介卖房的方式，人人都去面客，用更少的营销费用、更少的价格优惠，提高服务性价比。
　　这些尝试和努力，也让万科的去化速度、回款速度取得了一定成效，公司销售回款率持续保持在90以上。
　　在祝九胜看来，这些都是万科长肌肉的发力点。也是由此，万科能在上半年保持第一阵营位置。
　　期待下半年万科的销售业绩会更好，因为市场触底后的回升是趋势。房地产行业的毛利率也会回到社会平均水平。祝九胜表示。经营业务做难题业务收入增长30
　　上半年中国经济增速放缓，一定程度上万科的经营型业务也会接受这种挑战，祝九胜直言，万科能做的，就是克服宏观经济的影响，做难而正确的事情。
　　的确，2022年挑战更多、压力更大，不过相对而言万科的经营型业务扛住了压力，上半年经营业务全口径收入241。2亿元，实现了30。6的增速，符合年初的公司规划。
　　其中，万物云上半年实现营业收入143。5亿元，同比增长38。2。万纬物流上半年实现营业收入18。6亿元，同比增长39。1，其中冷链仓储业务同比增长94。7。长租公寓上半年整体出租率94，实现营业收入14。8亿元，同比增长12。3。
　　万科印力的业绩没有并入万科A的财务报表，不过据披露，引力上半年实现营业收入40。1亿元，同比增长10。4。
　　祝九胜指出，这些经营型业务很多是百年的生意，一些是年轻人的生意，都很注重找市场、找客户、抓产品，这其实也是生意的本质。
　　其举了一个例子，万科长租公寓泊寓主要面向年轻人，员工们也很擅长从年轻人的角度思考问题、很懂用小红书抖音等等年轻化的工具。穿顾客穿过的鞋、睡顾客睡过的床，用祝九胜的话来说，这不仅是万科在租赁业务上对管理层和一线的要求，也是万科做好经营业务的一个根本。
　　回到本质，郁亮也指出，重建市场信心有各种方法，万科作为城乡建设与生活服务商，会更贴合政策的需要、城市的需要开展相关业务，有些业务可能是保本微利长周期的业务，但有更高的价值，值得研究与投入。投融业务量入为出融资成本降至3。59
　　伴随房地产行业探底的是企业的一轮轮新的优胜劣汰，这种行情下保证经营安全边际，尤为重要。
　　相对而言万科是一位保守派，尤其在投资策略上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，万科上半年拿地坚持量入为出，重视获取特别好的项目，也就是首先片区市场比较好、能够把握为客户提供好产品。
　　所以相对来说，上半年万科拿地保持在合理仓位，刘肖透露，前7月万科一共获取了21个项目，总拿地金额452亿元，权益拿地金额约295亿元，且项目无一例外都符合公司的投资标准。
　　融资端万科同样谨慎。据统计，18月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3。02，最低票面利率仅2。90；万科有息负债总额中无抵押无质押融资占比为96。2。
　　截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4。08，其中上半年新增融资成本3。59。
　　谨慎策略让万科的债务结构能够维持稳定，上半年公司净负债率35。5，连续21年低于40，三道红线指标均保持绿档。其中短期借款和一年内到期的有息负债总和626。4亿元，对比万科同期持有货币资金1410。7亿元，覆盖倍数2。3倍，安全系数较高。
　　也由此，万科在资本市场得到三大评级机构标普、穆迪、惠誉维持BBB、Baa1、BBB的信用评级，评级展望均为稳定。
　　郁亮直言，尽管上半年市场波动超出所有人预期，但万科的经营性现金流还实现了80多个亿的净流入。所以值得相信，企业保持经营安全边际，生火取暖，企业能够等来行业性的预期稳定。