房地产一哥翻车记

　　1hr9月12日，一个寻常的周末，本应行人寥寥的深圳后海中心办公区却人声鼎沸。
　　耳闻恒大集团存在破产危机，深受恒大财富P2P坑害的投资者们集聚在恒大总部门口，拉起横幅，声讨本应属于自己的资产。
　　而同一时间，北京朝阳区的万达大楼却依旧风平浪静，房地产圈的一切风吹草动都与它无关。
　　这一切，早在2019年就已初现端倪。
　　两年前，坚持一个亿小目标的王老板毅然激流勇退，退出一切房地产业务；做着房地产主席美梦的许家印却一路高歌大步前行，走上了跑马圈地的买买买之路。
　　冥冥之中自有安排。
　　两年后，万达集团虽然业务不断紧缩，但凭借着退出的时机却依旧安稳；恒大集团却已经深陷现金流周转的资本漩涡，在濒临破产的生死一线边缘。
　　许老板更是被迫在恒大财富召开的专题会上拍着胸脯发言以定军心：我许家印可以没钱，但绝不会让恒大财富的投资人少拿到一分钱。
　　今年还不上的钱，未来5年又何谈保证兑付。被明日复明日的投资者们自发组织线下维权，网络上也是负面舆论不断。
　　9月13日，被投资者堵门及多方舆论的影响之下，恒大紧急给出了满满3页的第二版理财产品的兑付方案，方案内容严谨详实，提供了3套兑付方案，分期兑付、资产抵债和负债相抵。
　　按照新版兑付方案，许老板不会让投资人没钱的承诺确实实现了，然而说好买的是短期理财产品，到手却变成了强制买房，突如其来的变故，投资人如何接受？
　　毕竟，目前恒大的经营情况无法保障，分期兑付的长周期风险更是难以把控。
　　而拿房抵债更是离谱，投资人投了10万块钱买理财，却要再支付几十万甚至几百万去买一个很可能会烂尾的期房。
　　更有趣的是，同样面临多年积蓄很可能血本无归的困境，凤凰金融等P2P平台的投资者们更多是对凤凰卫视等平台信任的散户，而被恒大财富暴雷坑惨了的投资人，却80都是恒大自己的员工。
　　而恒大员工被坑的坎坷命运，还要从许老板带领下的销售文化说起。
　　2hr恒大全员销售的风气由来已久。
　　早在恒大资金链尚未存在断裂风波之前，恒大集团就有全员售房等业绩要求，每年售房季各部门根据各自人数，必须满足销售出1套甚至35套的部门硬性指标，范围不仅覆盖前台部门，中后台部门也是无一例外。
　　员工一波波来了又去，韭菜被割了一茬又一茬，高层的钱包也是鼓了又鼓。
　　然而不同于往年的销售KPI指标，卖出去了也就告一段落，这一轮恒大财富理财的指标任务不同寻常。
　　在理财已经逾期之时，承诺过的本息却迟迟未兑付。
　　直到这时，刚刚觉察出不对劲儿的不少员工才发现，恒大财富销售的并非是保额本息类理财产品，而是一个定向融资产品，融资方不是恒大集团而是恒大地产的供应商。
　　而恒大财富，仅仅是资金的销售方和担保方。
　　众所周知，从经济角度，债权的偿付顺序基本都是大于股权的。
　　而在法律角度看，担保方的偿付顺序也相对靠后。
　　也就是说，不论是从法律还是经济角度来看，恒大财富偿付的优先级都是极为靠后的。
　　即使恒大进行破产清算，排在被恒大财富暴雷坑得焦头烂额的员工们之前的，还有无数的银行、信托和供应商。
　　恒大最优先偿还负债的一定是银行贷款和国内及国际债。
　　毕竟，银行贷款作为信誉的最主要的载体，但凡还存在东山再起的幻想，银行贷款就必须优先偿还。
　　而国内及国际债务关系到国际形象信誉，也是要优先偿还的。
　　排在银行贷款和国内及国际债务之后还有信托公司和供应商。
　　就在今年年中报告上，恒大的上游供应商三棵树直接对自身持有的5000万商票计提了坏账准备。
　　换句话说，三棵树已经认为恒大还不上钱的可能性较高了。
　　而投资了恒大财富的员工散户，偿付顺序尚在三棵树这类供应商之后。
　　恒大高层的赎回跑路行为也印证了恒大财富偿付顺序非常靠后这一点。
　　9月12日，就在深圳后海中心，在群情激愤的围堵中，恒大财富公司的总经理杜亮公开承认，自己在5月底就已经将持有的理财产品完全赎回。
　　兵马未动，领导先行。
　　从逾期未还的事实到领导先跑路的信号，种种迹象无不表明，恒大目前比较危险。
　　而投资恒大财富的员工们，作为清偿顺序极为弱势的散户，才是真正的苦主。
　　3hr恒大今日的弹尽粮绝，并非毫无预兆。
　　早在2017年初，房地产政策提倡去杠杆时，做地产起家的王健林就已经毅然壮士断腕抛售万达旗下不少房地产资源。
　　毕竟，在那时的中国，房地产就已经被赋予了过多的金融属性。
　　许老板却偏偏不信邪，生生把房地产的金融玩得更大。
　　毕竟，当金融盘玩的足够大的时候，风险就成了系统性风险。
　　而系统性风险，是由全社会来买单的。
　　本着玩大金融盘的信念，在去杠杆政策铺及推广之时，许家印一路加仓猛进，把恒大集团加码成为房地产企业里的龙头老大，为金融企业大而不能倒的宏观风险规避疯狂下注。
　　然而与恒大一路广拍地王跑马圈地的扩张行为相对应的是，房地产信贷调控却逐年收紧。
　　一边投资买地花钱如流水，一边贷款利率与日俱增。
　　如果说买地扩张的行为是业务扩张的必然选择，虽过于激进但也无可厚非，毕竟到手的土地也算是一种资产，那么选择下注发达城市远郊地块和三四五线城市囤地则是战略方向上的失误，可谓是败笔中的败笔。
　　早在2019年时，发改委就已经明确下发区域发展战略的相关文件《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确指出中心城市和周边城市群才是未来发展的重点战略方向。
　　这也标志着未来城市圈会拥有更多的聚集性资源，比如粤港澳大湾区。
　　但恒大的买地行为却刚好逆都市圈而行，哪里偏僻买哪里，在远郊和低县级城市几乎满仓下注。
　　企业在发展初期，把鸡蛋放在同一个篮子里可以集中资源发展业务，但当企业已经成长到影响全局的时候，选择孤注一掷的满仓下注就已经远远弊大于利。
　　毕竟，allin的背后，是一招不慎，满盘皆输。
　　而小企业输得起，大企业输不起。
　　因此，不少大企业都会在发展拳头业务的同时，也兼顾同行大趋势。
　　这样不管是赚是赔，同行大趋势的部分总归是有人接盘的。
　　恒大却反其道而行之，不仅逆势而行，更是把购房人的首付款也拿去买新的地块继续下注。
　　像是孤注一掷的赌局，赢了就成就了个人的泼天巨富，输了也许社会来买单。
　　直到今年，到了尽头。
　　身背1。95万亿巨额负债，明面上的资产负债率就已经高逾90。
　　一切不言自明。
　　4hr与恒大集团巨额负债相对应的，是恒大高层员工的帝王级待遇。
　　一个又一个恒大的秘书们事无巨细地关注着老板的兴趣爱好和生活习惯，整理总结成表，只要是领导的习惯，哪怕是诸如矿泉水品牌、枕头摆放位置这类微不足道的细节也会悉心记录妥善安排。
　　然而一个时代的终结，往往伴随着夜夜笙歌。
　　在日新月异快速发展的当下，大部分企业都卯足了劲儿满足客户的需求，不停快跑以求追上时代的列车。
　　而恒大却反其道而行之。
　　从许家印恒大主席的自称到恒大报一味追捧领导爱好的好大喜功，再到恒大高层的帝王式服务，客户需求与企业责任不过付之笑谈。
　　上有所好，下必甚焉。危墙之下，且接着奏乐接着舞。
　　比起华为不允许当地部门接待领导，所有领导出门乘坐经济舱的朴素务实规定，恒大高层的贴心式服务更像是旧时享乐奢靡的官僚主义，靡靡之音的背后，是早已腐朽的企业巨轮，只需要一个浪花，就可以打翻淹没。
　　恒大财富就是这个浪花。
　　深圳后海中心的大门更像是一条无形的分界线。
　　门内，是被悉心侍候的帝王，是在知悉公司财务情况之时提前高利率赎回理财的杜亮之流的高管，是踩着投资人骨血赚得盆满钵满且奏且舞夜夜笙歌的资本家。
　　门外，是作为投资散户的弱者，是因为信任公司把一辈子积蓄存进理财的员工，是为了完成部门任务求亲告友，最终却一无所有的可怜人。
　　5hr一个巨头的倒下，也标志着一个行业的时代的终结。
　　随着房住不炒政策的逐步落实，需求方的房贷利率被逐步上调，供给端房地产资本上游的信托基金来源也被逐渐遏制，种种迹象已经表明，房地产作为周期性的行业，已经步入了放缓甚至衰退的时期。
　　毕竟一套房子已经掏空了六个钱包，不仅消费欲望难以调动，生育率更是年年走低。
　　而在提升生育率的大环境下，解放教育，房价维稳也就成了政策亟需解决和坚持的基调。
　　也正因如此，恒大帝国的倾塌或许仅仅是房地产行业众多公司的一个开始。
　　毕竟，恒大虽然步子迈得激进了点，但作为能够拿到供应商优惠价格和相对比较低的资金利率的大开发商，日子尚且不好过，小开发商的商业处境可见一斑。
　　而且，随着恒大暴雷事件影响的日益扩大，恒大为了回笼资金必然会选择大力度打折处理旗下现有房产，而作为全国性房地产公司，恒大的降价销售行为对房地产价格的影响也必然是全国性的。
　　恒大的暴雷引发了房地产行业的隐患，而房地产行业的上游牵动着无数的基建、家电等供应商以及银行、信托等资本方，下游更是联系着千千万万个付了首付等待着期房交工的家庭。
　　换句话说，恒大的崩塌是存在引发系统性风险的可能性的。
　　这很可能也是当初恒大不断吸收购房者和投资人的资金来扩大房地产业庞氏骗局的一个重要原因。
　　毕竟，企业大而不倒，与系统性风险挂上钩，即使出问题了，也很可能获得国家队的支援。
　　那么，央行会为了规避系统性风险而选择下场救恒大吗？
　　如果救了恒大，也就变相给其他开发商开了一个先河。众多房地产商很可能会更加激进地买地和卖房，毕竟一切有国家队兜底。
　　而这显然与坚持了多年的房住不炒的方向相违背，很可能让现在来之不易的稳定房价付诸东流。
　　因此，央行不应，也不能救恒大，恒大的危机只有自己能解。
　　然而这一次的危机不仅是外忧，更是内患。
　　通过恒大财富集资员工资产来解决公司资金的负债，看似能够将问题拖延，背后却引发了内部很大的信任危机。
　　而恒大高管的提前支取资金跑路更是加剧了这场危机。
　　恒大破产重组的结局基本已成定局，房地产行业的寥落秋风也在所难免。
　　而提前跑路的高管虽然看似赚得盆满钵满，但随着恒大财富暴雷事件的进一步扩大，高管们即将面临的，很可能是商业大盘中的社会性死亡。
　　这场轰轰烈烈的大楼倾塌里，从恒大员工到企业，到相关房地产公司再到上下游全行业，没有赢家。
　　没有根基，注定有轰然倒下的一天。
　　时来天地皆同力，运去英雄不自由。
　　风口来时连猪都能起飞，风口走了，徒留一地鸡毛。
　　然而，房地产行业作为周期性行业，或许还能等到风口再次到来的那一天。
　　失去了员工信任的恒大，能不能等得到是个问题。
　　本文作者：海边的风声君，经风声岛独家授权万小刀头条号发布。
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　　参考资料：
　　1。腾讯网：恒大暴雷，钱都哪去了？
　　2。经济观察网：恒大财富兑付方案引争议：总经理承认自己和家人已
　　3。恒大的锅盖不够用了，吴晓波频道
　　4。恒大的金碗，兽楼处
　　5。一位恒大员工的来信，连岳
　　6。恒大这次能挺过去吗？胡锡进观察
　　7。恒大的神秘接盘侠，包邮区