今明两年买房，会不会给自己添麻烦？马光远说的清清楚楚

　　去年年底，经济学家马光远发布了一段视频，对2022年的房地产市场发表了自己的看法。马光远说：中国的房地产出现了自1998年房地产商品化以来的第一个共识，即房地产在下跌，这意味着中国的房地产正在发生巨大的变化，这意味着房地产的下一个周期将与过去完全不同。因此，在2022年，对于房地产开发商来说，应该尽快和过去的模式说再见；对于土地依存度高的城市来说，土地融资基本宣告结束；对于购房者来说，房价永恒上涨的故事已经结束，2022年将成为中国房地产的改造元年。
　　事实上，许多专家和学者也有类似的观点。有专家表示，一旦楼市跨越两个18，即商品房销售面积超过18亿平方米，商品房销售金额超过18万亿，中国楼市发展将达到顶点，基本没有上升空间了。根据第一财经发布的数据，2021年，全国全年商品房销售面积达到18。3亿平方米，销售额达到18。7万亿，均达到历史新高。这表明目前的房地产市场已经见顶，未来不仅没有上升的空间，而且还有可能出现见顶反弹。
　　另一方面，对于房地产企业来说，在三条红线的压力下，房地产企业的负债率受到限制，过去高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经行不通了。在这种情况下，很多房地产企业只能选择降价销售，一方面是为了缓解库存过多的压力，另一方面是为了提高变现能力，降低负债率，这就导致一些城市的房地产企业降价竞争激烈，需要通过降限来调节。这导致一些城市的房地产公司为降低价格而展开激烈的竞争，这需要通过下跌上限进行监管。
　　同时，对于购房者来说，一方面，在楼市下行的趋势下，房价出现了罕见的持续下跌，另一方面，很多房产公司在限跌令的情况下，仍然通过各种方式宣传降价销售房屋，也就是抓住了这个机会。因此，很多有意向的购房者打算在今年和明年购买房屋。然而，需要注意的是，对于准备在今年或明年买房的家庭来说，三年后他们可能会面临三条坏消息，需要提前做好准备。
　　1。房屋升值缓慢，甚至跌价
　　根据几个组织的预测，全球房价可能在2022年下降。例如，易居房地产研究院发布的2021年年度报告指出，2022年的房价可能会下降1，这是世纪之交以来的最差水平。社科院发布的《中国住房发展总报告（20212022）》也显示，预计2022年全年全国商品房价格平均增长率在3至3之间，商品房销售面积增长率在1至5之间。CMI研究所也认为2022年的商品房销售将下降，这并非巧合。
　　不仅如此，我们还需要意识到，目前的住房市场已经严重分裂，即人口已经流向了热门的一、二线城市，而很多三、四、五线城市却面临着人口不断外流的问题，对于住房市场来说，人口与住房需求相匹配，所以。对于这些人口持续流出的城市来说，这意味着对于房地产市场来说，人口与住房需求相匹配，所以对于这些人口持续流出的城市来说，这意味着住房需求会持续下降，导致房价持续下降，而对于一些繁荣的城市来说，房价下降的弹性更大。因此，对于准备在今年或明年买房的家庭来说，要做好未来房子缓慢升值的准备，如果选择人口持续流动的偏远城市，可能会遇到房价持续阴跌的问题。
　　2、购买质量差甚至是烂尾的房屋期限
　　如上所述，许多房地产公司目前正面临流动资金紧张和现金流缓慢的问题，因此正在出售其房产。然而，不能排除有些公司会选择通过省钱来减少资本支出的压力，即使用更便宜的材料来建造房屋，这显然会有一定的安全风险。同时，由于资金流动缓慢，也会出现期房延迟交付的问题，有些人可能认为延迟交付可以得到开发商的赔偿，但有相关规定如果房产公司遇到不可抗力因素，就不需要赔偿购房者，很多房产公司会以此为借口，购房者只能忍气吞声。
　　作为资金密集型企业，一旦房地产企业出现资金链问题，那么就很容易出现破产和倒闭的问题，比如之前的头部房地产企业就出现了类似的情况，现在2万亿的债务，虽然短期内不会破产，但是在目前房地产市场的情况下。一些中小型房地产公司也面临类似的问题，很可能出现问题并导致破产，因为开发商破产了，没有其他阶段的房地产项目如果开发商破产了，又没有其他房地产公司接手，项目就会出现问题，购房者会损失惨重。因此，建议尽早选择一家有信誉的房地产公司或购买现有的房子。
　　3。对于多单元的持有者来说，他们可能会发现维护房屋的成本增加了，而且没有人照看他们多余的房屋的问题。
　　事实上，相当多的城镇家庭拥有多套住房，根据央行公布的数据，中国城镇家庭拥有3套房，且超过10。5，相当于3600万户家庭拥有多套房，在楼市下行且可以接盘的大环境下，很多家庭似乎也有多投资的想法在楼市下行且可以接盘的环境下，很多家庭也会忍不住多投资几套房。但是，随着楼市的不断调控，即使是繁荣的城市，未来房价上涨的空间也非常有限，而且还可能出现下跌的问题，就像郑州、天津、哈尔滨等城市近几年来的房价持续下跌。
　　另一方面，这些家庭的购房成本在未来会增加得更多，主要是由于即将到来的房产税，这将大大增加购房成本。在这种情况下，许多投机性投资者被迫出售房屋，但整个房地产市场已经人满为患，因此，不仅二手房市场会人满为患，而且还意味着一些投资者的剩余房产将无人问津。问题是，没有人可以接管这个财产。因此，如果你抱着投资的心态，不建议继续投资于房地产。
　　因此，对于今年或明年准备买房的家庭来说，可能会面临房屋升值缓慢甚至降价，或者买到质量差甚至烂尾的房子，对于有多套房的家庭来说，可能会发现维护房屋的成本增加，多余的房子无人接手，所以需要做好准备。同时，未来房价走势将逐渐趋于合理，因此没有必要像过去那样背负高额债务买房，即使今年买不起也可以选择明年再买，而且尽量选择人口集中涌入的热点城市的中心位置，最重要的一点是，如果你已经拥有一套房子，不建议你继续投资房产。