时隔7年，再救市，济南楼市2023年将继续迎来分化走势

　　过去的近一周真的很不平凡，各种消息满天飞，可以说防疫新二十条金融16条措施支持房地产，是促经济、稳地产的连环政策。
　　这几天各个城市的防疫政策顺势调整，我们不去评论对与错，再过一段时间回望，再发表评论会更准确。个人意见是，支持现在的调整！
　　我们继续说房地产，二十多年的商品房历程中，全国规模的救市，我们经历的次数并不多，2008年算一次，2015年算一次，2022年底这次，得算一次。虽说都是救市，但是原因的确各不相同，更不会重复之前普涨、暴涨的房价走势，只是让楼市不要拖累经济，只是让地产在促进内循环经济中发挥应有的作用。
　　政策出了，购房者反应如何，房价会不会大涨？我引用这段话：
　　房地产救市其实也一样，欲救其市，先富其民。有稳定且有奔头的收入，遇上有增值保值预期的产品，市场的信心才会回来。
　　01。过去的经济环境
　　简单总结一下过去两次的全国救市：
　　2008年，全球经济危机之下，中国的经济还处于高速发展期，城市化更是处于初级阶段。所以那时候房地产救市政策出来，从经济发展、城市化进程和住房需求等几方面看，经济迅速恢复，老百姓收入增加，城市扩张建设高速进程，涌入城市人口源源不断，自然住房需求旺盛，房价大涨是必然。
　　20142015年左右的再次刺激楼市。在20112015左右的几年中，经济持续高速增长的国情下，老百姓是有钱的，但是那几年房价并没有太高的涨幅，而部分部门的债务却高起，夹杂制造业的不景气所以有了这一次的救市，不好展开讲了。类似2008年的大体环境，老百姓兜里有钱低负债率城市化高速发展旧城改造大规模拆迁，促成了2016年的房价上涨。
　　上一次的房价暴涨留下了很多后遗症，之前写过一篇文章，可以翻阅再看看：
　　济南楼市：拔苗助长的后遗症
　　2015年那一轮楼市刺激过后，过去几年我们都在修复那一波的暴涨引发的后遗症。有些城市有所回调，比如我们大济南，2019年房价跌下来不少；有些城市继续高歌猛进，比如深圳、杭州、南京等。
　　部分城市房价本来调整差不多了，可是后来又赶上了20202022年三年的额疫情，三年疫情期间，对于楼市又先后出台了房地产商三条红线银行五档分类等政策，后面的房地产行业走势我就不赘述了，时间就到了今天。
　　2022年的当下，我们所面临的经济环境完全不同了：
　　普通百姓兜里钱不多了城市化率比较高疫情三年持续影响经济人口增长降速诸多客观因素
　　所以这一轮的救市，只能说是稳楼市，不拖累整体经济恢复，发挥应有的作用。指望房价再暴涨的人群可以洗洗睡了，别被人忽悠了。
　　02。济南楼市的现状
　　现如今整个全国的楼市分化很严重，一线城市各片区、房源之间尚且分化，像济南这样的城市自然不可能是一样的走势。
　　针对此次全国性质的救市，我们济南楼市会有怎样的独立行情吗？
　　正好前几天跟几个朋友聊天，聊起了最近房价一直在调整中的深圳、杭州、南京等城市的差异，确定济南楼市的健康走势。
　　我对济南的认识：
　　1、济南的经济发展一直比较稳，GDP增速很稳，不存在虚假成分。市级国企、省级国企在济南的数量众多，再加上市级、省级公务员人群，还有很多互联网、高新企业在整个东部也比较扎堆，这些都是济南的的底气和硬实力。
　　2、济南的省会地位，以及厚积薄发的后劲十足。山东作为一亿人的人口大省，山东人踏实做事的性格，作为省会城市济南，没有发展不好的道理。有人会说济南很慢，但是济南很稳，一直在发展，人口每年10万的增速增长。随着一线城市的不宜居，济南这种省会城市，会迎来大规模的一线城市人才回流。
　　3、济南不是一个炒房城市，政府不会炒、老百姓也不会炒房，所以尽管我们20162017年经历了大涨，但是后面几年我们调整过来了，比如雪山、工业北1200015000之间的房价可以说稳了5年了，我们老城区的老房子持续阴跌，也是肉眼可见的刚需房价很亲民，120015000的楼盘一大堆；普通改善盘也一大把，比如盛福片区，一直保持2000023000元平米左右的均价。所以说济南的房价很健康，城市能级、老百姓收入与房价相比，比较合理。
　　最终我再剖析一下济南这些年的楼市供需情况，总结一下济南过去这几年的楼市：
　　1、济南楼市已经经历了20192022年四年的调整期，除了极个别的楼盘存在虚高价格，绝大多数楼盘没有什么泡沫存在。
　　2、济南近20多年的楼市供应，相对是充足的，现有在售楼盘存量老房子存量次新房，整体不缺房子。
　　3、在整体不缺房子的大环境下，楼市存在局部供应不足，特别是优质改善盘供应不足，后续供应跟不上的现象，比如CBD、奥体、高新、汉峪片区；同时也存在局部供应偏多，需求不足，导致房子滞销的现象，济南西部、北部片区较为严重。
　　4、济南过去济南的刚需楼盘供应量比较稳定，供需平衡，造成了刚需盘房价相对很稳定。趁着政策比较人性，房贷利率比较低，刚需可以买房，但是不要期望涨多少。
　　5、改善盘的供应不少，但是品质好的改善盘是真少。核心片区容积率低于2。5的住宅用地供应少，而且这种供应少，是持续的，每年都少，所以自然导致优质改善盘的房价，被持续增长的改善需求堆高。
　　03。济南的房价会涨到多少？
　　2022年底这一波的救市，对济南的影响只有两个：
　　1、刚需盘成交回暖，但是房价并不会出现什么上涨，比较难；最好的结果就是去除贷款利息不赔钱。
　　2、对于热点改善盘包含次新房，房价会创一个新高。这个价格到2023年底基本就会止住，达到阶段性的房价天花板。甚至涨太高会回调，如果涨的一般会在20242025年左右稳定两年。
　　很多人其实还是不理解凭什么优质改善盘一直涨，没道理啊！其实是真有道理：
　　1、最近咨询我的400700万的改善，基本都是高新区周边三室置换四室，也有从工业北周边置换到高新核心区的。
　　2、300400万预算的客户，大多数是从刚需片区卖掉旧房子，或者因为限购政策放松，可以23成买房，所以要买改善房。还有很多卖掉地市老家的房子，到济南置业的。
　　3、在咨询我的改善客户中，四室需求基本上占绝大多数，而当下不管是奥体、高新、CBD、汉峪的，新房10年内次新房四室小高层，能符合这几条的房源极度有限。
　　一圈圈外围的人在向里靠拢，这是未来很多年都会保持的节奏，因为济南东城的核心区就这么大，现在还没到发展的顶峰期，这种聚集效应短期内绝对不会减弱。需求与供应明显不匹配，且改善群体购买力又比较强，就导致优质改善次新二手房价格的水涨船高。
　　小结：的确絮叨了一箩筐，有些话之前絮叨过，但是看过不见得记住，记住不见得执行到位。
　　刚需自住可以买房，别指望赚钱；改善置业可以买房，最多做到保值；今年房价可以相对追高；2023年下半年，如果还追高，很多人会站岗。
　　星球已经发了这几年的详细置业思路：
　　2022买一套；20242025卖一套，寻找机会再买一套。
　　买房，买在大涨前是行家；人云亦云跟风买，只能说不掉队；最后恐慌上车，站岗！
　　本文全干货，收藏、转发、分享给近几年将要买房的朋友。
　　个人观点，供您参考。
　　END