李宇嘉带押过户要警惕政策施行中交易风险漏洞

　　中新经纬3月31日电题：带押过户要警惕政策施行中交易风险漏洞
　　作者李宇嘉广东住房政策研究中心首席研究员
　　近日，房产交易带押过户模式正被大力度推进落地。
　　3月30日，为进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知》（下称通知1）。
　　3月31日，北京银保监局等四部门随即又下发了《关于推进个人存量住房交易带押过户有关工作的通知》（下称通知2），表明即日起，北京也正式启动了存量住房交易带押过户。
　　带押过户意味着在二手房交易中，买卖双方可自愿选择使用该服务，即经原贷款银行同意，房产交易时不必先结清前一笔贷款，可通过带押过户模式办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
　　带押过户可大大节省不动产交易时间，降低交易难度和交易成本，方便了企业群众办事。自2022年，多地开始试行带押过户以来，在实践中形成了抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等多种模式。
　　带押过户政策再推进的背景有哪些？
　　通知1具体要求从三个层面全面推进带押过户：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型带押过户全覆盖。
　　这一次政策要全面多层次推进带押过户，与当前市场情况不无关系。一直以来，国内二手房交易流程较长、成本高，特别是买卖双方都带押的房产交易，导致购房人的换房需求、改善需求受到一定阻碍，在当前以换房主导楼市场主要需求情况下，较高的交易摩擦性给楼市良性循环带来较大影响。
　　此外，春节后刚需客群入市，二手房交易显现回升，带动了改善需求的释放，但进入3月份以后，房地产市场出现一定疲软征象，因此，降低存量房交易门槛等政策调整被提上日程。
　　事实上，带押过户从技术层面上是比较简单的。通过预告登记和公正，可以提前锁定交易，防止一房二卖致房屋抵押权落空，以及避免买家申请贷款后无法获得产权等现象。
　　警惕政策施行中的交易风险漏洞
　　自2022年开始，各地开始试点带押过户模式。然而实际情况中，存在金融系统内部、不动产部门和金融系统之间在配合协作，优化工作流程，信息及时共享方面还有服务不到位的时候。一旦出现本可以合并办理的交易没有及时兑现，就有可能导致交易环节间暴露出巨大风险，尤其是在一二线房产价值较高的城市。
　　当前，政策实施的实际过程中，各地主要是住建部推动金融部门在落实，包括带押过户涉及到的不动产管理部门转移登记和抵押登记（卖家涂销抵押，为买家办理抵押登记）。不动产担心买家贷款无法落实的情况下，就办理了图消和转移登记，会损害买卖双方利益，造成社会风险。因此，2022年以来带押过户的推进效果遇到了一些落地问题。
　　同时，银行在办理带押过户时，既担心贷款业务流失（新买家他行贷款），也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。在房价变动的情况下、不同银行的风控有差异，特别是买家因个人信用无法获得贷款情况下，贸然推进带押过户，很可能导致不良贷款。
　　因此，笔者建议，各地在实行带押过户过程中，相关部门应根据各自诉求尽快制定完善的交易流程。本次通知1提出的三种模式，事实上就是结合不同诉求、以保护交易各方权益而提出的三种可行性方案。
　　权威数据显示，截至目前，全国已有15个省份100多个地市开展了带押过户模式，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。随着通知2的落地，北京每年规模巨大的存量房交易也将会越发便捷，这将在很大程度上利于盘活存量市场，以及方便置业人群购房改善。笔者预计二季度，或会有更多城市加入到带押过户的交易流程改革中来。（中新经纬APP）
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