对话孟晓苏建议保障房可先租后买，现房销售与预售制共存

　　随着中央层面重申房地产是国民经济支柱产业地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行，今年春节后，全国楼市开始回暖，尤其是北上深等一线城市，房地产市场的回暖具有风向标意义。
　　在此背景下，如何看待接下来楼市的发展？近日，新京报记者专访了汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏。
　　孟晓苏认为，房地产发展除了要增加增量外，还要盘活存量，引进REITs可以盘活成熟的租赁房。
　　盘活商改住是北京启动楼市的便捷途径
　　新京报：今年春节后，北京新房市场和二手房市场开始回暖，能否谈谈对北京楼市发展的看法？
　　孟晓苏：房地产业一直都是国民经济的支柱产业，近两年出现需求收缩、供给冲击、预期转弱等经济下行风险，在中央的要求和督促下，已经提出诸多支持房地产发展的政策，这些政策正慢慢发挥作用。在此背景下，预计今年下半年楼市能够全面启动，中国经济会逐渐恢复活力。
　　房地产需要从一线城市特别是北、上、深率先启动，才能带动全国市场。以北京为例，今年以来楼市有所回暖，可见购买力仍然存在。但从政策层面上来看，北京依然执行着比较严厉的限购政策。作为需要减量发展的超大型城市，北京不仅要减量，还要发展。在房地产市场方面，建议实施梯度性的优化措施，比如在城市核心圈之外的卫星城、远郊区等，可调整或解除限购政策，促进恢复市场活力。
　　在具体措施方面，我认为盘活商改住项目是北京启动楼市的一大便捷途径。在北京众多存量房中，商办类的商改住项目售价不高，仅是商品住宅平均价格的三分之一。北京平均房价每平方米6万元左右，而商改住项目每平方米不到2万元。如果能恢复个人购买商改住资格，可以带来几方面的好处：其一，能在活跃北京楼市的同时平抑房价；其二，有利于改善青年创业人员工作生活条件；其三，有利于缓解房企现金流，助力企业回笼资金。
　　建议允许低收入家庭对保障房先租后买
　　新京报：此前央行、银保监会等监管部门要求，未来地产行业的政策重心是推动房地产业向新发展模式平稳过渡。您觉得有哪些新发展模式？
　　孟晓苏：什么是房地产业的新发展模式？根据中央多次表述，我认为其核心内容可概括为住房双轨制租购并举。住房双轨制是我们从房改初期就提出的体制模式，既有住房市场体系，又有住房保障体系。商品房与保障房是一枚硬币的两个面，一旦商品房市场遭遇困难，保障房也必然会受到影响。如今商品房市场低迷，让地方财政大幅减收，难以拿出足够资金来建设保障房。前几年国务院曾要求：以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。近几年中央更明确地要求完善住房保障体系，并提出租购并举。我一直主张，对于新市民、青年家庭和低收入家庭，不能让他们只面对商品房市场，而要给他们提供保障房；保障房可以租赁，也可以购买。
　　保障房应当占我国城市房屋供应的多大比例？在我看来，应是能让50的城镇居民享受不同程度的住房保障待遇。其中一部分保障房可由政府和国有企业出资完成，在商品房开发中企业提供的拆迁安置房也属于保障房范畴。两者加起来，保障房的比例应达到50或以上。
　　我国保障房的建设任务还很重。因此，在制度设计上，建议进一步完善保障房制度以及相应配套制度，比如在建设用地供应上，可以依法进行协议出让，不能让保障房用招拍挂的高价土地。
　　在保障房建设主体上，应当主要由央企国企来建设。要让央企国企房地产企业的开发重心从商品房逐步回归到保障房，主要由国家队来解决新市民、青年人的居住困难问题。在保障房建设、分配、管理等方面，有发挥政府调控、管理职能的充分空间，政府要做审定居住资格、审定住房面积、确定补贴费用等一系列工作。
　　保障房既可租、也可售。若是用于租赁，后续可以通过发行租赁住房REITs，让建设单位可以收回投资，但REITs市场还承载不了如此巨量的保障房。要允许低收入家庭先租后买，在租住保障房达到一定年限后，可以根据租户意愿由其买下所租房屋，而且已付租金可以冲抵房价。政府收回资金可以再去建新的保障房，由此形成良性循环。
　　对于当今的新市民、青年人家庭而言，应当也让他们享受一次房改待遇。保障房租金不高，售价也不高，低收入群体通过自己努力，再辅以银行贷款的杠杆支持，有些人就有可能拥有房屋产权。这样就可以让他们像房改时期的老职工们一样，通过购买保障房而成为有房家庭，再过几年允许房屋进入商品房市场流通，若是日后房价上涨，他们的家庭财富就会不断增值；他们就有可能同其他社会群体一起，走上共同富裕的道路。
　　REITs刚刚破冰、有待完善，但市场空间巨大
　　新京报：进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，保障房REITs未来是否会进一步扩容？
　　孟晓苏：房地产发展有两大方向，一方面是要增加增量，这就要盘活楼市，让国民经济重新获得继续前进的动力。另一方面是要盘活存量，引进REITs可以盘活成熟的租赁房，使长期资产可以与长期资金实现对接。REITs这种金融工具追求的是长期收益，包括租金收入、房产增值与股市溢价，它持有的是安全可靠的不动产资产，坐享每年租金分配、房屋资产长期增值，受益凭证可以入市交易，它对于人民群众来说是普惠型资本福利。因此在国际上它已成为养老金、保险资金等稳健型投资者最好的投资标的。
　　我国已经出现了基础设施REITs和房屋租赁REITs，前者试点在先，后者刚刚起步，还只是在保障性租赁房领域。而在国际REITs市场上，占主要部分的是商业化租赁房；商业化租赁房增值潜力大，深得REITs投资人的喜爱。发展长租房与商业租赁REITs，将有利于实现租购并举，也有利于房住不炒原则的落实。
　　我国REITs才刚刚破冰，离发展目标还有很大距离。REITs在我国走过的这条曲折路，是一条成功的中国道路。REITs在我国有着巨大的市场空间，未来有可能超越其他先行国家，走到世界的前列。为了实现这个目标，需要我们继续研发创新，希望社会上有更多力量来参与和支持商业REITs和公司型REITs的研究开发工作。
　　应允许现房销售和预售制两种状态都存在
　　新京报：为了促进保交楼、化风险，很多地方都在试点现房销售。那么，我们离真正的现房销售是否还有很远的距离？
　　孟晓苏：如果都变成商品房现房，就会有更多的资金成本和风险成本。这些成本叠加起来，就会让居民承担的购房成本更高；开发企业的风险也会加大，这些风险会延伸到相关的贷款银行。
　　因此，在一部分城市进行现房销售试点是可以的，但现房销售的房价肯定会比预售制要高。所以，不要把取消预售制看成是下一步房地产转型发展的方向，而是应当允许现房销售和预售制两种方式都存在。至于未来现房销售的比例是否要扩大一些，我认为这取决于居民的承受能力，可以在某些地区试点一段时间，看看效果以及房价变化情况，进行综合比较后再做定夺。
　　新京报记者张晓兰图受访者供图
　　编辑杨娟娟校对付春愔