不确定的房地产行情中，藏着哪些确定？

　　中国商品房历史上，或许没有哪一年如2022年一般曲折，一些开发商倒在了黎明前夜，极少数开发商成为黑马。还有一些开发商，没能撑住压力、业绩惨败，但没有放弃在各种不确定中寻找确定。
　　华侨城A就是这样一家房企，其2022年的归属母公司净利润亏损109。5亿元，上市以来首次净亏损。华侨城A总裁王晓雯在近日的业绩会上坦诚：2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。
　　不过，抛开盈利数据，单看实际经营，华侨城A的经营性现金流总体平衡，融资成本边际下行至4。23。也就是说，我们看到的是一个纸面利润亏损、财务负担却变轻了的华侨城A。
　　杠杆降低的同时，华侨城A终于在2022年决定分灶吃饭，全面启动专业化整合，向市而生。
　　利空出尽
　　2022年房地产行业可以说是四面楚歌，信心处在低位、市场需求和购买力不足，还叠加了疫情因素的影响，对开发商的业绩冲击是巨大的，据中指研究院数据，TOP100房企销售总额75968。5亿元，规模降了四成，基本回到了2015年的水平。超百亿房企130家，较上年同期减少28家。
　　房企最惨年报也随之出炉。截至3月30日，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩报或业绩预告，七成以上企业出现利润下滑，至少有50家企业业绩预亏。从发布的业绩报告来看，造成亏损的主要是：需求收缩、市场下行等因素导致结转减少、毛利下降；存货以及投资性物业减值。
　　华侨城A发布的年度业绩显示，其2022年归属母公司净利润亏损109。5亿元，同比下滑387。05。其中，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33。
　　过去一年，华侨城A比其他房企更为艰难，其核心业务地产和旅游同时受重创，经营承压在2022年几乎达到了最高点。
　　华侨城A的地产开发业务的毛利率在全行业普遍大降的情况下，虽努力维持住了持平，但无奈旅游业务受挫严重。2022年，国内旅游总人次25。30亿，比上年同期减少7。16亿，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。华侨城A的旅游业务2022年毛利率降低8个百分点。
　　资产减值也是造成亏损的一个很重要的原因，从年报看来，华侨城A出于审慎原因，2022年因确认资产减值损失金额127亿元。这个原因是非现金性质的。
　　值得注意的是，华侨城A虽然在利润表上做出了牺牲，但整体经营保持稳健，守住了经营安全。去年行业资金面持续收紧、不少同行陷入资金链危机的背景下，华侨城A坚持风险底线思维、保证了公司资金安全及债务的偿还能力，并且优化了债务结构。
　　华侨城管理层在近日举行的业绩会上介绍，去年公司始终坚持以收定投，优中选优的原则，在有效保障公司资金链安全情况下获取土地资源。华侨城A总会计师冯文红还介绍，2022年公司积极推动债务结构及高成本债务置换，全年共置换短期债务超过400亿元，完成资金成本超5的债务置换是331亿元，节省了约7亿元。
　　从结果来看，华侨城A的现金短债比维持1。53，有息负债余额较上年下降110亿，短债213亿较年初减少60亿，短债占有息负债比较年初下降3个百分点，综合融资成本4。23，较年初下降23BP。
　　向市而生
　　高压之下如何破题？华侨城A选择在最低谷时主动求变。
　　多年来，华侨城A以文化旅游、房地产为主业，利用文旅结合地产的综合开发核心优势，布局全国，形成了地产及主题公园、酒店、商业、景区等丰富的文旅业态，打造出了一批精品项目和城市地标。
　　华侨城早已是央企序列中独具特色的一员，处理好文旅和地产融合发展，做大主业优势，一直是它探索发展的方向。
　　2022年华侨城A的新董事长到任后，果断开启了组织变革。公司提出在专业化整合、精益管理等方面深化改革，要求各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平，文旅业务要向市图强，房地产业务要向市而生。
　　文旅业务方面，新成立旅游发展集团、商业管理公司，与欢乐谷集团、酒店集团一同整合事业部剥离出来的运营职能，全面负责公司自持业态的运营工作。
　　房地产业务方面，华侨城A将四大事业部的运营职能剥离，推动其聚焦开发业务，并将71个项目公司整合为22家城市公司，形成总部事业部城市公司的管理体系。
　　这样一来，华侨城A释放了各产品线条的运作效率，一个强化双主业的市场竞争力的发展版图呈现了出来。
　　根据华侨城A的介绍，公司作为华侨城集团两核三维多点旅游业务构建新发展格局的重要载体平台，将继续发挥华侨城在旅游产业中的先发优势、产品优势、品牌优势、管理优势，通过文旅融合、科技赋能等方式，持续推动旅游产品创新，提升旅游业务的发展质量与效益。
　　同时，作为华侨城集团一体两翼三功能房地产业务新发展模式的重要载体平台，公司将始终秉持长期价值主义，聚焦中心城市和中心城市圈，在优质市场中持续深耕。
　　在新获取项目销售物业中，扩大住宅占比，经营性物业中降低资产支持的比例，同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江表示。
　　另外，华侨城A进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展的大趋势，将积极介入工程代建、保障房建设等领域，丰富公司收入结构。
　　静待春暖
　　文化旅游、房地产都是长期向好的、很有潜力的大产业，具有相对广阔的市场空间，整体韧性很强。自2022年第四季度以来，随着政策加快调整，跨省旅游恢复等相关政策陆续出台，文化旅游业迎来了战略转折点，增强了旅游业复苏预期。
　　国家统计局显示，2023年2月份70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
　　携程数据显示，13月，入境游整体订单预订量同比增长46，其中入境机票预订量同比增长168，均价降低31。入境游酒店预订量同比增长27，酒店预订均价同比降低14。
　　从华侨城的经营数据也能看出明显的行业复苏。其2022年旗下文旅项目接待游客6185万人次，若剔除增量项目，则为2019年同期的53。2023年12月，华侨城主题公园接待游客426万人次、同比增长76，实现营业收入超5亿元，多个欢乐谷创历史新高。
　　2022年，华侨城新获取项目开发用地3宗，分布在深圳、成都、东莞等核心城市。据悉，位于松山湖CBD核芯，紧邻月荷湖的华侨城松湖原岸项目即将入市。
　　我们认为伴随疫情影响的逐渐消退，2023年国内旅游人次和收入均有望明显恢复。公司旗下文旅项目均位于核心城市优质地段，2023年华侨城A将推进存量项目升级改造，并将加快推进南京、宁波、常熟的3个文旅项目开业，叠加组织架构调整后运管水平提升等因素，我们认为公司文旅业务有望率先受益于国内旅游复苏，带动文旅综合业务收入明显增长。中金公司在最新的研究报告中称。
　　华侨城A的管理层在业绩会上称，虽然企业经营处于低谷运行状态，但公司拥有跨越低谷、面向未来的信心：一是公司主业所处行业具有相对广阔的市场空间；二是公司具备较强的核心竞争力；三是公司风险管控底线牢固；四是公司具备刀刃向内的变革决心。