房子卖不出去，代建龙头翻车了？

　　记者钟黛编辑谭璐
　　房子卖不出去，一封举报信将绿城推上风口浪尖。
　　2019年底，河北德融拿下唐山市凤凰新城一宗地块，后续开发需要资金，因而向绿城寻求融资，总共借了6亿元，初始年化利息为16，后调整为14。作为融资的捆绑交易，河北德融须将该项目委托给绿城操盘代建。
　　截至2021年底，项目全部回款仅9393余万元，远低于绿城中国承诺的21亿元回款指标，目标完成率4。47，且已连续5个月销售为零，直接导致我司资金链紧张。河北德融的公开信显示。
　　该公司在偿还了3。87亿元本息之后，不得已将剩余本息延期偿还，延期期间还需要向绿城支付每年14的利息。
　　河北德融将绿城告上法庭，其诉求包括：解除代建合同，绿城双倍返还已支付的500万元代建定金，并赔偿经济损失6。7亿元。
　　河北德融称，绿城不具备监管部门核准的放贷资格，未持有发放贷款金融牌照，希望法院裁定已签订的融资合同无效，重新确定已付、欠付本息数额。
　　对此，绿城中国在6月13日发出声明，我司及相关下属公司均依法合规经营，完全不存在河北德融房地产开发有限公司所述之任何违法违规情形。
　　是是非非，有待法庭出结果。值得关注的是，这一纠纷反映出，为中小房企代建这门生意，越来越不好做了。
　　销售整体遇冷
　　时间回到2019年12月，河北德融以低价拍下项目所在地块，楼面单价9600元平方米，同期成交的相邻地块的楼面地价为1。6万元平方米。
　　一名河北德融内部人士对《21CBR》表示，德融本来想找绿城借款，但绿城要求必须把项目给他们代建。当时，绿城做的项目计划书比较赏心悦目，老板也想提升一下品牌形象，所以就同意让绿城代建。
　　在合同条款的设计方面，代建捆绑融资：代建合同为借款合同的风控措施之一。同时，绿城房地产制定的投融资方案中明确，绿城房地产要派驻董事和财务，控制项目公司经营权、决策权，项目公司需要由绿城管理来操盘代建。
　　合作之初，双方一度抱有美好的期待，项目定位高端，预期可售总货值实际超过25亿元，利润不低于7亿元。
　　然而，销售成绩狠狠打脸。
　　2020年8月，项目第一次开盘，营销管理费用高达1800万元，销售回款仅有2000万元，而2020年计划回款额为8亿元。
　　2021年5月，第二次开盘，销售回款仅有7000万元，2021年计划回款额为13亿元。
　　天鸿房地产（河北德融母公司）4月向法院发出的《变更、增加诉讼请求申请书》显示，截至2022年4月30日，原告已经实际向项目投入资金13。3亿元。但绿城完成的销售额远远不能弥补原告已经产生的费用。
　　该地块的区位有做豪宅的基础，没想到销售整体遇冷，产品定位太高端，卖不出去。上述德融内部人士表示。
　　其实，绿城对市场降温已有预判，并大幅下调销售目标。但销售降幅之大，依然让双方措手不及。
　　在该项目的2021年度经营计划中，绿城对当地市场的研判是：2020年8月，三道红线、三稳政策的出台，使整体市场更加理性；项目客户多为改善性置业，二套贷款首付比例提升至50，客户置业门槛进一步抬高。
　　中小房企为主
　　像河北德融这样的代建个案，在业内不是孤例。
　　一名代建业人士曾对《21CBR》表示，中小房企签下代建合同的主要动力之一，即为寻求融资，这些中小房企多为手中有地，但缺乏资金，否则，他们大可以选择自己开发，没必要另外出钱找代建。
　　自2018年6月至2022年3月，仅仅三年多时间，绿城公司向业主方发放贷款24笔，投放总额约104。37亿元。上述《变更、增加诉讼请求申请书》显示。
　　图片来源：天鸿房地产4月向法院发出的《变更、增加诉讼请求申请书》
　　地产景气度高时，绿城的品牌可以带来溢价、促进销售回款，双方分钱，皆大欢喜；地产景气度低时，中小房企容易资金链断裂，代建方吃力不讨好。
　　现阶段，中小房企依然是绿城代建业务的主要客户群体。
　　绿城管理2021年财报指出，商业代建（业主方为中小房企）是最大的收入和利润来源，于年内收入为14。78亿元，占整体收入的65。9，同比增长12。6。增长的主要原因是新拓项目增多并陆续开工，收入增长显著。
　　2021年，来自政府的代建业务贡献了5。72亿元的收入，同比增速较高，为84。5，但占整体收入的比例依然较低，为25。5。
　　包含金融服务在内的其他服务，2021年收入为1。94亿元，占比为8。6。
　　绿城管理2021年财报称，已逐步提高商业代建项目的选择标准，优选有土地红利和良好资金保障的代建项目，在继续服务优质中小私营企业的基础上，重点拓展与各类国有企业的多方位合作，并将针对国企特点进行模式创新与流程再造。
　　当房企伤怀于黑铁时代，绿城管理曾称，代建的黄金时代已来。如今看来，地产与代建原本就是同气连枝的兄弟，难有独立行情。