居民住房市值超300亿，央行副行长呼吁财富该搬家了？

　　回顾过去20年的楼市发展历程，可以说发生了翻天覆地的变化。相关数据显示，2000年全国平均房价仅为1948元每平方米，而到了2020年平均房价已经升至9980元平米，上涨了500。对于绝大多数家庭来说，买房都是一件比较困难的事情，意味着大半生积蓄都要投入其中。由此可见，居民财富已经跟房地产深度捆绑，房改至今已过去20余年，如果把全中国的房子加在一起，值多少钱？
　　前不久，任泽平发布的报告给出了答案。根据测算，在2019年，中国住房市值为339万亿元，而根据国家统计局发布的数据报告来看，2019年国内生产总值99。1万亿元，相当于GDP的343。其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25、31、44，人均住房市值分别为113、37、14万元。仅北上广深四个城市，住房市值就占据了全国的14，且达到了人均百万富翁的水平。
　　由此至少可以说明三个问题：第一，楼市的财富管理问题。如今很多人都将房产作为抗通胀的工具，手里只要有了多余的闲钱就投入到房产之中，形成了盲目的刚性兑付崇拜。在楼市中常常有这么一句话，买涨不买跌，反映的就是这种心态。与此同时，也缺少相应的合适长期储值工具。
　　第二，执行层面的利益驱动问题。也就是广义上的购房者，包括刚需以及炒房客在内。从市场整体供需关系来看，真正有需求的购房者已经越来越少了，但买房子的人却越来越多，如今10个购房者中至少有7、8个都是用来炒房投资的，正如玻璃大王曹德旺说的一样，房产已经成为有钱人之间击鼓传花的游戏，有利可图的同时谁都不想成为最后一棒。第三，财富加速往房地产集中，与此同时一线城市房产越来越稀缺，与当地居民收入水平不匹配。房价并非由当地的平均收入水平决定，而是由全国高收入人群决定的。
　　01hr前不久的博鳌论坛上，央行副行长李波发言道：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。
　　无独有偶，全国政协委员、国家金融研究中心主任金李也提出了相似的建议：当前，超过23的民间财富聚集在房地产上，处置不当会对老百姓财富带来巨大伤害。因此需要借鉴成熟市场经验，有序引导其转入金融资产，并在过程中提供居民财富安全保护。
　　也就是说，无论是央行副行长还是金融研究中心主任都开始呼吁，居民沉淀在房地产里面的财富，是时候搬家了。事实上，这点也早已成为业界共识，早在3月份的发布会上，银保监会主席郭树清就强调了很多人买房子并不是为了居住，而是为了投资和投机，一旦市场发生动荡，个人财产就会遭到很严重的经济损失，个人贷款无法还上增加银行坏账，坏账过多超过银行负荷，银行也会破产倒闭，影响十分深远。
　　02hr回顾一下近些年来发生的经济危机或者金融危机，几乎每次都与房地产脱离不了干系。以上世纪90年代日本房地产经济泡沫危机为例，随着1985年广场协议签订，大量资金流入日本楼市，房产迎来一轮又一轮的猛增，人们纷纷买房投资，1991年日本平均房价达到了90万元，而泡沫最严重的东京区，房价是现在东京房价的100倍以上，仅东京23个区的房地产市值，就相当于整个美国的房地产市值。
　　但好景不长，随着外资撤离，日本采取了直接刺破楼市泡沫的方式进行调控，房价开始大跌，投资房地产的企业纷纷倒闭，大量员工失业，无力偿还房贷只能将房子拿去拍卖，但没有人接手，于是房价越来越低，最终卖出去的金额不足以抵房贷，大量购房者失去了房子，还背负着几百万的房贷，银行坏账增加纷纷倒闭，经济危机爆发。其影响一直延续至今，如今很多日本居民宁愿租房也不愿意买房。
　　虽然我国楼市泡沫程度远不及日本当年，但也需要防患于未然，居民的大部分资产集中在楼市，一旦出现动荡，这些资产相当于直接蒸发了。因此正如央行副行长李波以及金融研究中心主任金李呼吁的一样，需要让这些资产搬家。那么问题来了，数百万亿的资产能搬到哪里？
　　03hr对此，央行副行长给出了一个思路：养老金账户。20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5。57上升为6。96，进入21世纪后，增幅进一步增加，2019年我国65岁以上老龄人口占比已达12。6。但与此同时，我国养老金规模只在10万亿级别，仅为美国的10。因此，在未来老龄化进一步加深的同时，将财富引入到压力巨大的养老金账户中，可以说是未雨绸缪。
　　除了将楼市的钱引入养老金以外，债转股、指数基金、国债、股权同样是可以参考的选择。财经专栏作家叶檀认说过，为保持自己的投资安全，投资房产千万不要超过总资产配置的50。诺贝尔经济学奖得主马科维茨也说过：投资者必须平衡风险和收益，进行资产配置，以达到最优的投资组合。因此目前来看，房产占据家庭总资产比例过高并不是一个合理现象。
　　如今很多家庭都背负着高额房贷，不敢消费、不敢生病、不敢离职已经成为常态。但谁也不知道意外和明天谁先来临，一旦需要用钱的紧急情况的时候，手里一时拿不出钱来，也只能忍痛将房子低价抛售，对于整个家庭来说都是巨大损失。而另一方面，当前楼市整体需求已然不足，但住房供给源源不断，或许多年后房价已经不再是问题，但多余的房子该如何处理？才是真正值得思考的问题。